Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan “Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, 16 Mayıs 2026 tarihli ve 33255 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Yapı, inşaat ve gayrimenkul sektörünü etkileyecek olan bu düzenleme; çevresel sürdürülebilirliği hukuki bir zorunluluk haline getirmekte ve inşaat projelerinin ruhsatlandırma/iskan aşamalarına yeni yapısal şartlar eklemektedir.

Bu yazımızda; öncelikle Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nin genel kapsamını ve hukuki dayanaklarını inceleyecek, ardından da ihdas edilen yeni değişikliklerin gayrimenkul geliştiricileri ve yükleniciler açısından doğuracağı hukuki sonuçları detaylandıracağız.

1. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği Nedir ve Neleri Kapsar?

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, temelde binalarda enerjinin ve enerji kaynaklarının etkin ve verimli kullanılmasına, enerji israfının önlenmesine ve çevrenin korunmasına ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.

Yönetmelik, mevcut ve yeni yapılacak binalarda son derece geniş bir uygulama alanına sahiptir. Binaların mimari tasarımı, mekanik tesisatı, aydınlatma ve elektrik tesisatı gibi enerji kullanımını ilgilendiren hususlarda asgari performans kriterlerini belirler. Aynı zamanda;

• Enerji Kimlik Belgesi (EKB) düzenlenmesi ve denetim faaliyetleri,
• Enerji ihtiyacının kojenerasyon sistemleri ve yenilenebilir enerji kaynaklarından karşılanması,
• Ülke genelindeki bina envanterinin oluşturulması gibi kritik süreçleri hukuki bir zemine oturtur.

2. Yönetmeliğin Hukuki Dayanakları ve İlişkili Olduğu Kanunlar

Bu Yönetmelik, normlar hiyerarşisinde gücünü doğrudan 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu‘nun 7 nci maddesi ile 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 107 nci maddesinden almaktadır. Ancak Yönetmeliğin sahadaki uygulaması ve yaptırım gücü, diğer temel kanunlarla kurduğu sıkı ilişkiye dayanmaktadır:

• 3194 sayılı İmar Kanunu: Yönetmelik, binaların mimari, mekanik ve elektrik projelerinin enerji ekonomisi bakımından uygun olmaması halinde, idare (belediyeler veya valilikler) tarafından yapı ruhsatı verilmesini kesin bir dille yasaklamaktadır. Aynı şekilde, projesine uygun uygulama yapılmadığının tespiti halinde, eksiklikler giderilinceye kadar yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilmez.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: Binalardaki bağımsız bölümlerin tanımı, bina yöneticilerinin sorumlulukları ve merkezi ısıtma sistemlerinin yönetimi gibi hususlarda doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu’na atıflar yapılmaktadır.

3. 16 Mayıs 2026 Tarihli Değişiklikler Neler Getiriyor?

Yönetmeliğin temel yapısını ve hukuki önemini açıkladıktan sonra, 16 Mayıs 2026 tarihli değişikliklerin sektöre getirdiği yeni yükümlülüklere daha yakından bakmak gerekmektedir:

A. İklimlendirme Kavramının İnsan Odaklı Genişletilmesi

Yönetmeliğin kapsam dışı yapıları düzenleyen 2 nci maddesinde yer alan “ısıtılmasına ve soğutulmasına” ibaresi, “insan konforu için iklimlendirilmesine” şeklinde tadil edilmiştir. Kanun koyucu bu değişiklikle, dar ve salt teknik bir ifade olan ısıtma/soğutma kavramları yerine, modern mimari yaklaşımlarla örtüşen ve insan konforunu merkeze alan genişletilmiş bir “iklimlendirme” tanımını mevzuatımıza kazandırmıştır. Bu durum, binaların enerji gereksinimlerinin artık daha kompleks parametrelerle (nem, taze hava, hava sirkülasyonu vb.) değerlendirileceğini göstermektedir.

B. Literatüre Eklenen Yeni Belgelendirme Süreçleri: Yaşam Döngüsü ve Karbon Ayak İzi

Mevzuata eklenen en vizyoner düzenlemelerden biri, Yönetmeliğin 4 üncü maddesinde yapılan eklemelerdir. Artık binaların çevresel etkisi anlık bir enerji tüketimi olarak değil, bir “yaşam döngüsü” olarak ele alınacaktır.

• Bina Yaşam Döngüsü Analizi: Bir binanın inşaatından önce hammadde temini ve nakliyesinden başlayarak; inşaat, kullanım, bakım, onarım, tadilat, yıkım ve atık bertarafına kadar olan tüm ömrü boyunca doğaya saldığı sera gazı emisyonlarının, uluslararası standartlar (TS EN ISO 14040, TS EN 15978) gözetilerek BEP-TR sistemi üzerinden hesaplanmasıdır.
• Bina Yaşam Döngüsü Analizi Belgesi: Yukarıda anılan kapsamlı analiz neticesinde EKB uzmanları tarafından hazırlanan resmi evraktır.

C. Prestij ve Değerleme Unsuru: “Düşük Karbonlu Bina Belgesi”

Yönetmeliğe eklenen 27/A maddesi ile inşaat şirketlerinin projelerine ciddi bir değer katacak yeni bir sertifikasyon ihdas edilmiştir. Buna göre; Enerji Kimlik Belgesindeki sera gazı emisyon sınıfı en az “B” ve enerji performans sınıfı en az “C” olan binalar için BEP-TR üzerinden “Düşük Karbonlu Bina Belgesi” düzenlenebilecektir. Bu belge, gayrimenkul değerleme raporlarında, kurumsal kiralamalarda ve yeşil finansman (green bond/kredi) arayışlarında projeler için ciddi bir teminat ve prestij aracı olacaktır.

D. 10.000 m² Üzeri Projelere İskan Aşamasında “Yaşam Döngüsü” Şartı

Sektör oyuncularının en çok dikkat etmesi gereken husus, Ek 27/B maddesinin 3 üncü fıkrasında yer alan bağlayıcı düzenlemedir. Yapı inşaat alanı 10.000 m² ve üzeri olan binalar için, idareden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınabilmesi adına Enerji Kimlik Belgesi ile birlikte “Bina Yaşam Döngüsü Analizi Belgesi”nin de sunulması zorunlu hale getirilmiştir. Bu belgenin eksikliği, iskan süreçlerinin durmasına ve teslimlerde yasal gecikmelere sebebiyet verebilecektir.

Geçiş Süreci ve Yürürlük: Büyük projeleri ilgilendiren bu iskan yükümlülüğü (Madde 27/B) 1 Ocak 2027 tarihinde yürürlüğe girecektir. Ancak kamu ihalelerine giren yükleniciler için bir istisna getirilmiş olup; 1/1/2027 tarihinden önce kamu kurum ve kuruluşlarınca yapım işlerine yönelik ihale kararı veya ihale tarihi alınmış olan yapılar bu şarttan muaf tutulmuştur.

E. Denetimlerin Sıkılaştırılması: EK-10 Formunda Uzman Şartı

Yönetmeliğin 5 inci maddesinde yapılan değişiklikle; yapı ruhsatı süreçlerinde binaların mimari, mekanik ve aydınlatma projelerinin mevzuata uygunluğunu gösteren “Ön Hesap Sonuç Formu”nun (EK-10) gelişigüzel değil, münhasıran yetkili Enerji Kimlik Belgesi uzmanlarınca düzenlenmesi şart koşulmuştur. Bu durum, ruhsat aşamasındaki teknik denetimin ve hukuki sorumluluğun daha spesifik bir uzmanlık alanına devredildiğini göstermektedir.

4. DEĞERLENDİRMEMİZ

“Yeşil Dönüşüm” (Green Transition) rejimi artık yalnızca dar kapsamlı bir çevre politikası olmaktan çıkmış; gayrimenkulden sanayiye, finansmandan teknolojiye kadar tüm ticari sektörleri derinden etkileyen ve şekillendiren temel bir hukuki zemin haline gelmiştir.

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nde yapılan bu son değişiklikler, aslında çok daha büyük bir yasal dönüşüm dalgasının ayak sesleridir. Önümüzdeki süreçte, ulusal ve uluslararası iklim hedefleri doğrultusunda, çevreyi ilgilendiren diğer tüm mevcut hukuki düzenlemelerin de bu “yeşil dönüşüm” vizyonuna entegre edileceğini öngörmekteyiz. Sürdürülebilirlik, karbon ayak izi ve döngüsel ekonomi gibi kavramları barındıran emredici normların ve sektörel kısıtlamaların katlanarak artması kaçınılmazdır.

Özellikle 10.000 m² üzerindeki inşaat projelerinde projelendirme aşamasından itibaren hukuki uyum süreçlerinin titizlikle yürütülmesi riskten uzak bir yaklaşım olacaktır.

Yönetmeliğin tam metnine bu link üzerinden ulaşabilirsiniz.

---

Not: Bu içerik, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Buradaki açıklamalar, herhangi bir kişi veya kurum için özel hukuki görüş niteliğinde değildir. Kişisel hukuki değerlendirme gerektiren durumlarda profesyonel destek alınması önerilir. 

---

Yeşil dönüşüm mevzuatı ve uygulamaları hakkında detaylı bilgi almak ve özel hukuki değerlendirme talep etmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.